房地產(chǎn)行業(yè)績(jì)效管理問(wèn)題剖析
發(fā)布時(shí)間：2013-08-26 08:57:14
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不同階段企業(yè)績(jì)效管理方法
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)從土地獲取、三通一平、設計與前期準備、建筑安裝施工、銷(xiāo)售實(shí)現以及物業(yè)管理等活動(dòng)中，無(wú)一不對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的計劃、控制、組織和協(xié)調能力提出很高的要求。從行業(yè)特點(diǎn)來(lái)看，一方面，房地產(chǎn)業(yè)具有發(fā)展不平穩、易受經(jīng)濟波動(dòng)影響、開(kāi)發(fā)周期長(cháng)、資金投入量大、變現難度大、風(fēng)險高等特點(diǎn)；另一方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)又明顯具有社會(huì )責任重(居住條件等)、環(huán)境影響程度高(市容、市貌的反映等)、受政府政策影響程度高(土地使用權受用、稅、費政策影響等)、與相關(guān)行業(yè)聯(lián)動(dòng)性強(房地產(chǎn)業(yè)的興衰關(guān)系眾多行業(yè)的興衰)等特點(diǎn)。而且，我國的房地產(chǎn)企業(yè)多數是以項目型為主，牽涉專(zhuān)業(yè)多、工程節點(diǎn)多、預決算體系效率低、工程周期長(cháng)、工程過(guò)程變化多、價(jià)值創(chuàng )造難評估、庫存材料由于工程的原因計算難，造成成本評估困難，直接造成企業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jì)效難以衡量和把控。經(jīng)過(guò)近十年的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)度過(guò)了純粹的利潤追求階段，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始了由“資金密集型”向“人才密集型”轉化的過(guò)程，長(cháng)遠持續健康發(fā)展已經(jīng)成為了優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)追求的目標。
因此，建立能夠反映房地產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)企業(yè)特點(diǎn)，兼顧企業(yè)長(cháng)期戰略發(fā)展的績(jì)效評價(jià)體系，非常有利于經(jīng)營(yíng)管理者規范其經(jīng)營(yíng)行為，有利于對企業(yè)活動(dòng)進(jìn)行事前、事中、事后，定期和不定期的績(jì)效評價(jià)，有利于企業(yè)了解自身的經(jīng)營(yíng)狀況和調整確定發(fā)展戰略。進(jìn)而，發(fā)現目前房地產(chǎn)企業(yè)績(jì)效管理的現狀和存在的問(wèn)題，并進(jìn)行改進(jìn)優(yōu)化，無(wú)疑是有效提升房地產(chǎn)企業(yè)的管理經(jīng)營(yíng)效率的有效手段。
目前房地產(chǎn)行業(yè)的績(jì)效管理實(shí)施現狀
績(jì)效管理是一種過(guò)程，是組織用來(lái)衡量和評估員工某一時(shí)期的工作表現，與協(xié)助員工成長(cháng)的一種手段和工具�？荚u作為績(jì)效管理的一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節，核心目的是鑒定員工的真正才能和功績(jì)，使員工才能得以發(fā)揮，達到人事互相配合，提高工作效率。同時(shí)論功行賞，做到賞罰分明，使人心服而努力工作。進(jìn)而根據業(yè)績(jì)和能力態(tài)度兩個(gè)維度，對員工進(jìn)行分類(lèi)開(kāi)發(fā)管理。只有通過(guò)公正、全面、客觀(guān)的績(jì)效考評方法，才可產(chǎn)生鼓勵員工的積極作用。良好的考評方法，在消極方面可以避免員工因待遇不公平和賞罰不分明而產(chǎn)生不滿(mǎn)、怨憤和怠工；在積極方面，可以發(fā)掘具有潛質(zhì)的優(yōu)秀人才，鼓勵他們對工作積極進(jìn)取，增加企業(yè)的凝聚力，無(wú)論對企業(yè)或員工都是大有裨益的。
由于我國的具體國情，各個(gè)房地產(chǎn)公司所處的區域和發(fā)展階段不同，經(jīng)營(yíng)管理狀況更是參差不齊，對于績(jì)效管理的認識、重視和應用程度、應用效果相互之間差異很大。相對發(fā)展比較成熟的公司，能夠充分認識到績(jì)效管理的重要性，并積極引入實(shí)施了績(jì)效管理手段，比如：萬(wàn)科等公司目前采用了先進(jìn)的BSC(平衡記分卡)的績(jì)效管理方法，金地采用了計劃考核為核心的績(jì)效管理手段，更多的公司吸收應用了目標管理的辦法。但是，眾多的國內其他公司目前基本無(wú)考核方法，大多數企業(yè)較重視員工的短期工作業(yè)績(jì)，忽略工作潛能、態(tài)度其他方面。在引入績(jì)效管理手段的房地產(chǎn)公司里，績(jì)效結果的應用大多在績(jì)效獎金方面能夠有所體現，而在更重要的人力資源分類(lèi)開(kāi)發(fā)方面的應用普遍不足。
目前房地產(chǎn)行業(yè)績(jì)效管理中的普遍問(wèn)題和難點(diǎn)
1.績(jì)效管理和公司戰略的關(guān)聯(lián)度較低；
2.績(jì)效管理基本上以公司業(yè)績(jì)?yōu)榛A而忽視考慮公司的長(cháng)遠持續發(fā)展；
3.考核指標體系結構化不足，不同管理層次和專(zhuān)業(yè)職能的員工的分類(lèi)指標缺乏，對工程技術(shù)類(lèi)、行政類(lèi)、營(yíng)銷(xiāo)類(lèi)人員以及不同管理層次員工績(jì)效目標設計不夠到位；
4.考核以工作計劃為主，忽視根據部門(mén)核心職能和職位核心職責提取考核指標；
5.績(jì)效評估溝通反饋機制不盡完善；
6.績(jì)效結果強調與薪酬利益掛鉤，在員工發(fā)展方面的應用不足，尤其是在追求績(jì)效改進(jìn)、培訓設計方面不甚重視；
除以上問(wèn)題外，多數的企業(yè)績(jì)效管理流于形式，或者存在績(jì)效考核困難的問(wèn)題。究其原因，考核難的原因多數出自企業(yè)自身，諸如：
1.由于房地產(chǎn)行業(yè)上規模的企業(yè)都是最近幾年才發(fā)展起來(lái)的，管理基礎比較薄弱；
2.很多公司沒(méi)有預算體系或預算體系不健全，財務(wù)核算不準確，績(jì)效考核缺乏數據支持和依據，從而造成績(jì)效考核結果的失真；
3.很多公司沒(méi)有清晰的職務(wù)和職位體系，在績(jì)效指標設計時(shí)，核心職能職責的來(lái)源就不清楚，崗位的指標的體系就可能存在缺失的現象，從而造成績(jì)效考核的片面和失準；
4.另外，很多公司沒(méi)有規范的薪酬體系，在績(jì)效考核結果應用時(shí)，缺乏統一的參照標準；
5.由于房地產(chǎn)的項目特性，使同一個(gè)人的不同時(shí)間任務(wù)不同，考核指標體系具有變化性和不確定性；
6.國內可參照企業(yè)不多，由于我國的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展年限比較短，成熟的標桿企業(yè)缺乏等等。
針對以上的狀況，目前房地產(chǎn)行業(yè)績(jì)效管理的建議如下
一、方法選擇：
房地產(chǎn)企業(yè)必須根據自身的發(fā)展階段和實(shí)際管理經(jīng)營(yíng)水平以及人員構成狀況，選擇適合自身階段的績(jì)效管理方法，如果管理基礎還沒(méi)有建好，不要一步登天，直接向萬(wàn)科等看齊采用BSC。盡量從基礎的人事信息(比如職位分析)，預算管理開(kāi)始做起，采用目標管理法或者KPI等方法做考核。如果企業(yè)基礎很好，預算體系比較完全，可以在多種方法中選擇適合企業(yè)的辦法，并且通過(guò)人力資源管理信息系統固化考核。
二、具體的實(shí)施步驟
在構建房地產(chǎn)績(jì)效管理體系的過(guò)程中，建議參考以下步驟：
建立完善職位體系；
進(jìn)行工作分析，完善部門(mén)職能和崗位職責；
建立完善薪酬體系；
建立完善預算管理體系；
進(jìn)行流程規劃和優(yōu)化，確立公司權責體系和相關(guān)管理制度；
公司戰略理清和戰略計劃分解；
公司層級績(jì)效指標體系建設；
部門(mén)層級績(jì)效指標體系分解建設；
崗位績(jì)效指標體系分解建設；
績(jì)效管理制度和操作方法建設完善；
績(jì)效管理體系實(shí)施。
三、其他相關(guān)建議：
在房地產(chǎn)行業(yè)，雖然不同的公司的部門(mén)結構不同，但規劃和工程部門(mén)是主要考核部門(mén)和難點(diǎn)。在企業(yè)規模大，多項目運行，人員交叉的情況下，考核體系和考核核算過(guò)程會(huì )非常復雜，建議有條件的公司采用專(zhuān)業(yè)的人力資源管理信息系統，緩解和達到績(jì)效管理對于數據尤其是財務(wù)數據的真實(shí)性和及時(shí)性的問(wèn)題。